Ev satın alma işlemlerinde tüm süreci mevzuatlara uygun şekilde ilerletmek gerekir. Usulsüzlükler ileride alıcı ve satıcıların başına dert olabilir. Bu nedenle hem belediyede hem de tapu dairesinde gerçekleştireceğiniz işlemlerde mevzuatlara uyulması şarttır.

Ev satın alırken ayrıca tapu harcı ve tapu sermaye bedeli gibi masrafların ödenmesi gerekmektedir. Bunların dışında evin geriye dönük vergi borçları da ortaya çıkabilmektedir. Bu tür durumlarda, tapu devir teslim işlemlerinde aksaklık yaşanmaması için geriye dönük borçlar da ödenmelidir.

Ev satın alırken alıcıları iki süreç beklemektedir:

Belediyede yapılan işlemler

Tapu işlemleri

Tapu dairesindeki işlemler için randevu almanız (ALO 181 ya da eRandevu) yeterlidir. Gelen bilgi mesajlarını takip edip gerekli belgelere sahip olduktan sonra, randevu saatinden 15 dakika önce tapu dairesinde hazır olunmalıdır.

Ev Alırken Belediyede Yapılan İşlemler

Ev satın alırken yapılması gereken ilk şey, gayrimenkulun bağlı olduğu belediyeye başvurarak rayiç bedelini öğrenmek olmalıdır. Rayiç bedeli, belediyeler tarafından gayrimenkulun bulunduğu muhit üzerinde yapılan analizlere göre belirlenmiş en alt sınırdaki metrekare fiyatıdır. Satın alınacak konut için belirlenmiş alt sınırdan daha düşük fiyat belirtmek ise ortaya bir tür usulsüzlük çıkarmaktadır.

Rayiç bedeli, evi satın aldıktan sonra tüm resmi kurumlar tarafından baz alınan bir fiyatlamadır. Beyan edilen rayiç fiyatı, emlak vergisi ödemesini de belirlemektedir.

Düşük Satış Bedeli Ceza Ödemenize Sebep Olabilir

Ev satın alım işlemlerinde hem alıcı hem de satıcı, belli miktarda tapu harcı ödemektedir. Bu tapu harcı, rayiç bedel ya da satış bedeli üzerinden hesaplanmaktadır.

Ev fiyatının yüksek belirlenmesine rağmen tapu harcını, olması gerekenden daha az ödemek için satış bedelini düşük göstermek, yasalara uygun bir hareket olarak görülmemektedir. Tapu dairesinde harç belirlenirken rayiç bedel ya da satış bedelinin hangisi yüksekse o seçilir. Satış bedeli, rayiç bedelden düşük olamaz. Bu nedenle düşük gösterilmesi durumunda satış bedeli, rayiç bedele eşit kabul edilir.

Maliye Bakanlığı, olası vergi kaçaklarını önlemek adına bu tür durumları ayrıntılı bir şekilde incelemektedir. Bu tarz usulsüzlükler tespit edilirse de hem alıcıya hem de satıcıya para cezası verilmektedir.

Tapu harcını az ödemek için satış bedelini daha düşük göstermenin yol açtığı başka bir sorun daha bulunmaktadır. Ev, satın alındıktan sonra beş yıl içinde satılırsa Gayrimenkul Değer Artış Vergisi’ne tabi olunur. Bu da satış bedeli üzerinden vergi ödenmesine yol açar.

Örnek olarak, 2017 yılında resmi evraklarda rayiç bedeli 250.000 TL olarak gösterilmiş bir evi, aslında 350.000 TL’ye satın almış bir alıcı, aynı evi 2019 yılında 450.000 TL’ye satarsa Gayrimenkul Değer Artış Vergisi ödemek zorunda kalır.

Ev alım esnasında satış bedeli düşük gösterildiği için satıcı, tapu harcını ve emlak vergisini düşük ödemiş olur; ama alıcının bir kârı olmaz. Alıcı, evini sonradan satmaya karar verdiğinde hem yüksek oranda tapu harcı ve Gayrimenkul Değer Vergisi ödeyecektir hem de geriye dönük incelemeler sonucunda cezaya maruz kalma olasılığı doğacaktır.

Ev Alırken Yaptırılması Zorunlu Sigortalar

Konut kredisi ile ev satın alacaksanız bazı sigortaları zorunlu olarak yaptırmalısınız. Bunlar; Konut Sigortası, Zorunlu Deprem Sigortası ve Hayat Sigortası’dır. İstenen sigorta çeşitleri ve sayısı bankadan bankaya göre de değişebilmektedir.

Ev satın alırken kredi almayı düşünmüyorsanız yaptırmanız gereken tek zorunlu sigorta, DASK olarak da bilinen Zorunlu Deprem Sigortası’dır.

Satın Alınan Daire İpotekliyse Ne Yapmalı?

İpotekli daire satın alındığı zaman resmi anlamda evin borcu da üstlenilmiş olur. Evin üzerinde bulunan ipotekler, kurum ya da kişi kaynaklı olabilmektedir. Böyle durumlarda tercih tamamen alıcıya aittir. Evin ipotekli olduğu bilinmiyorsa karşı dava açmak mümkündür, ama davanın olumlu sonuçlanacağından emin olunamaz. Bu nedenle satın alınacak ev üzerinde ipotek olup olmadığı araştırılmalıdır. Eğer konut üzerinde ipotek varsa bu, satın alım esnasında iyi bir araştırmayla ortaya çıkacaktır.

Ayrıca konut kredisi ile ev alınması durumunda banka, evi halihazırda ipotek etmiş olur. Bu ipotek de kredi bitene kadar devam eder.

Paylaş